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房地产如何迎接供给侧改革

[发布日期:2016-01-05 16:06:06]

2015年的房地产行业可谓一直处于纠结之中。

11月,库存依然攀高。全国商品房待售面积达到69637万平方米,比10月末增加1004万平方米;房价动荡不定。三四线城市的房价处在水深火热之中,大中城市也是冷热不均,有高有低;投资幅度锐减。前10个月,全国房地产开发投资累计同比仅增长2%,住宅投资增速同比仅增长1.3%,已经直逼金融危机时期。

2016年,房地产行业的主基调毫无疑问依然是去库存。2015年末召开的中央经济工作会议,已经明确了房地产的供给侧改革。

所谓的供给侧改革,实际上需要反过来看。1998年进行的需求侧改革,确立了商品房市场主体地位,开启了房地产的黄金时代,房企只需拿地、盖房即可,并不愁卖;这一次的供给侧改革,显然不是鼓励不顾一切地盖房,而是需要房企想办法如何最大化地为用户创造价值,把房子卖出去。无论如何,每一次重大改革,都意味着一个产业的拐点与机遇。未来,房地产将拐入什么样的状态?众多房企又将如何把握供给侧的改革机遇?

春江水暖鸭先知,资本市场实际上已经明确告诉了答案。

一方面,供给侧改革对所有的房企暂时都是利好,因为可能会有税收、信贷、补贴、户口,甚至是政府采购等一系列的利好刺激,所以,在股市几乎一潭死水的房地产板块可能会忍不住集体躁动一下,这实际上是在提醒房企,千万不要错过为自己留下生存本钱的行业性机会;另一方面,又会出现鲜明分化,第一轮是那些率先打出转型旗号的涨停,接着就变成了万科、保利、招商等巨头唱戏,这是不是又在暗示,基于房地产+的转型大有可为,供给侧改革之后的房地产将逐步迈入寡头格局?

十八届三中全会已经明确,要让市场在资源配置中发挥决定性作用。这实际说明,供给侧改革不会是人为创造需求,而是放开市场,让市场去激活与创造需求。告别短缺加上体验经济的熏陶,消费者必然越来越挑剔,已经从要求人住升级到人居。要激活与创造需求,就不得不进行产品升级,为用户创造浪潮之尖的生活新体验;就不得不进行服务升级,为用户打造全新的人居服务产业链;就不得不进行营销升级,把为用户创造的最大化价值传递出去。无论是科技、绿色,还是文化、养老、物流、金融等,机会恐怕更多地留给了细分龙头和综合巨头。

用户决定市场。历史越悠久、规模越大的房企,拥有的批量用户越多,这就为转型提供了最大便捷。

供给侧改革、消化库存的行业性机会正好可以回笼资金,自然就成为房企避免“僵尸企业”命运的大好机会。从重资产模式向轻资产模式的转型,从住宅开发销售向商用物业持有并重转型,从依赖低成本土地向依赖规模和控制能力降低成本转型,从依赖土地自然高速增值向依赖产品价值提升利润率转型,从纯住宅开发向产业综合地产开发转型,从地产开发行业向业务多元化转型,从依赖房价上涨获取高利润向依赖高周转提升净收益率转型,从单一的房产向互联网+、房地产+转型。市场的大门都是打开的。

机遇只会光顾那些有准备的人,企业也是一样,“只有时代的企业,没有成功的企业”。房地产的供给侧改革,没有标准答案,也不可能有统一答案,一切都将取决于企业的选择与践行,一切都将接受市场和用户的不断检验。


(作者系华中师范大学副教授)
来源:中国建设报