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关于“第四代住房” 你想知道的真相都在这里——号称可以“逆天”的第四代住房,距离住房革命和百万亿风口其实有点远

[发布日期:2017-05-08 09:58:05]

  很多人所不了解的是,新鲜出炉的所谓第四代住房——“空中庭院房”,其实是位只能生长在南方、需要娇生惯养的“梦中情人”。

  在清华大学建筑研究院的描述中,她的颜值看上去很高:地面上的郊区别墅、胡同街巷和四合院被结合起来,搬到城市中心区的上空,形成一个个空中庭院房,告别如今“鸟笼式”的居住环境。在这里,每层楼都将有街巷和公共院落,每户都有空中室外小院和一块几十平方米的土地。可种花种菜、遛狗养鸟,车辆可以开到每层楼上的住户门口。建筑外墙长满植物,人与自然和谐共生。

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  只是,梦中情人再美,也需现实中相处才知是否合拍。毕竟生活场景可以描绘,而居住感受却有待亲身体会。诚如包括美国建筑师Kurt Kohlstedt在内的许多建筑师曾提出置疑,被草树覆盖的摩天大楼到底是生态、可持续的设计,还是一种表面化的绿色噱头?

  虽然植被设计有着无数理由——可持续的外观,更好的空气和风景,以及投资驱使。但当真正涉及到巨大的施工难度、大量额外的钢筋混凝土、庞大的灌溉系统、更为复杂的风荷载,以及难以适应巨变环境的花草树木,等等,这些现实问题都让空中庭院房很难脱离纸面或虚拟建筑领域。

  不禁要问,这种概念性的设计,真的能令我们的生活为之改变吗?

  被夸大的第四代住房

  虽被称作“第四代住房”,但这一产品模式并非新鲜物。事实上,将该类型产品商业化的鼻祖是来自马来西亚的建筑师、生态环境学家杨经文(Ken Yeang)。早在上世纪90年代,杨经文就与马来西亚皇家王子汉沙(T.R.Hamzah)合伙成立汉沙一杨建筑设计事务所,在马来西亚Mesiniaga大厦、Roof-Roof House以及新加坡EDITT热带生态大楼(下称“EDITT大楼”)等高层建筑中引入垂直绿化。

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新加坡EDITT大楼

  以获得1998年热带生态建筑设计大奖,后被新版《生态设计手册》收录的EDITT大楼为例。该项目所设置的绿色空间与居住面积比例为1:2。通过斜坡式的公共入口设计,绿色空间从街区入口一直延伸至屋顶,形成从平面空间向垂直空间的延展。并与高达26层的楼体结合,形成一道独特的立面景观。
 

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杨经文设计的绿色生态大楼

  设计方案显示,大楼外墙约一半以上的绿化面积被有次序地覆以当地物种,以更好地适应当地气候和种植条件,恢复和发展建筑用地周边的生态系统。

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  由于地处暴雨和阳光皆“凶猛”的热带地区,EDITT大楼分别在屋顶和立面安装有雨水收集装置和内置水循环系统,可将净化处理过的灰水用于灌溉植物或冲马桶,解决自身55%以上的用水需求。而太阳能电池板则可对阳光进行利用,满足大楼40%以上的能源使用量。同时,考虑到大楼潜在的生命周期以及未来的功能转换,设计师还采用了可移动分割、移动式地面以及机械结合等技术,所使用的部分墙体和地板皆可简便地拆卸和安装。

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  不难看出,将植物作为建筑外维护结构或立面造型的一种手段,可以达到改善建筑热工性能,节省建筑能耗,增加空气湿度以及调节城市微气候的作用,并且让建筑立面富于生机和趣味。但具体到实际操作中,绿色高层住宅的设计不可避免地需要解决好气候、技术、造价以及管理等几方面的问题。

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  “在现代化的小区里,从竖向空间实现垂直绿化在技术上不成问题。简单来说,就是在混凝土楼板上覆土,再在上面种植植被。区别在于将地平线标高以上的绿化移植至空中,或在垂直方向上,将类似于地下车库屋顶花园的模式进行多层复制,但技术仍然一脉相承。”五合国际副总经理严涛说道。

  而放眼国内,这种空中庭院房的概念源自广东、福建等南方城市。

  “起初是以大阳台的形式赠送室外花园,但以建筑设计的角度来看实施效果并不理想。主要原因在于,植物或盆栽经过多年进化和改良,已适应了地面环境,比较容易打理。如果违反自然规律,将其移植到空中,有些物种往往难以适应。”北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师刘晓钟指出,在某种意义上,这种做法类似于将山中大树或古木移植到城市中,看似保护环境的举动其实是在破坏环境。

  在刘晓钟看来,第四代住房的提法略显夸张。EDITT大楼固然值得作为生态建筑样本进行研究,但并不意味着适合在高层住宅中大面积推广。即便未来土地资源紧张或对生态环境有更高的要求,实施这一产品形态之前,也应经过反复研究和论证,对可能出现的诸多问题预先提出应对方案。

  比如,他建议先在南方个别城市,以2-3幢楼为试验建筑,尝试在其外侧种植一些普通灌木而非大型乔木;也可根据朝向和日照条件,合理地布置苔藓、肉质植物、草药和草类等低密度绿植;或选择种植无异味、不易滋生病虫毒害的攀附植物,研究其生长、修剪和养护规律。

  “包括建筑设计在内,任何事物的成长都需源于生活体验。即便如此,至少还要观察5-8年以上,切实解决居住和使用过程中存在的采光、通风、供水以及卫生等各种问题,才能考虑产品的进一步推广。毕竟,住宅服务的是人,而不是植物。”刘晓钟说道。

  难点!难的不是一点点

  ★难点1:气候的代价

  气候是空中庭院房无法抗衡的“不可抗力”。

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  在新加坡、中国广东等热带或亚热带地区,植物容易成活并可以一年四季生长。“一旦向北到达上海和武汉等地区,再越过长江、淮河,植物生长就会变得比较困难。而到了四季分明的北方,比如北京,冬天风力大、气温低,还伴随降雪。植物如果置身于室外基本无法存活,更何况倘若把‘家’搬到百米高空,被风刮倒或冻死几乎是必然的‘命运’。”严涛言道。

  “消防问题也是潜在的安全隐患。特别是北方秋冬季节,空气干燥,枝叶干枯。一则,如遇烟花炮竹,后果不堪设想。二则,空中强风来袭,树叶漫天飞舞,造成的卫生和环境影响同样令人不堪其扰。”刘晓钟补充道,即便在南方或北方的夏季,也不得不面对蚊虫滋扰,灌溉水排放会祸及墙面和楼板结构,以及暴雨时水土流失导致泥水浸泡楼板等诸多问题。

  而若想在北方气候条件下实现热带地区的效果,就需要设置挡风墙或玻璃幕墙,以温室或室内花园的形态开发。成本既高,效果也大打折扣。

  “曾有南方朋友迁来北方居住,为营造适宜的室内温度和湿度,在室内种了很多花草盆栽。到秋冬供暖季节,浇灌花草的水份被蒸发至空中,在外墙和窗口处因室内外温差形成冷桥效应。结果,内部墙面和屋顶产生结露现象,滴漏在屋内地板和家具上。”刘晓钟描述道。

  而毕竟,空中庭院房的设计初衷是绿色、生态、环保和自然。是否能以相对较少的资源和合理的代价实现这些目标,让周边人群受益,决定其是否可持续和环保。“如果代价高昂,或负面作用大于生态层面的好处,则该类型产品并不具备推广的条件和价值,更无法替代其他类型的住宅产品。”严涛坦言。

  ★难点2:成本的激增

  首先是对建筑结构的承重和风荷载能力提出了更高要求,成本也因此水涨船高。

  “比如普通建筑的楼板要承担家具、家电等重量,荷载能力约每平方米500-800公斤。一旦变成室外花园,就要计入土层量以及土壤中水份的含量等等,需要额外增加钢筋混凝土用量来提高楼板的承重能力。成本至少需增加50%左右甚至翻倍。”严涛说道。

  仍以热带地区常规做法为参照。如果在楼层中进行覆土绿化,土壤层需达到一定的厚度。“比如土层至少厚约60-90厘米,可以铺设草坪;土层厚约1.5米,可以种植灌木;当土层厚度达到3米左右,才可以种植一些比较高大的树木。”严涛介绍道。

  “即便土层厚度足够,做法符合建筑构造要求,但高空风荷载和植被根系延伸对建筑物造成的破坏也不容小觑,极可能导致墙体裂缝、楼面受损等。这些同样意味着材料和结构造价的提升。”刘晓钟提醒道。

  其次是绿化种植和养护成本的增加。

  包括要选择存活率高的绿化品种,以及树种移植、定期修剪、引入灌溉系统和防水保修等。当然,前提条件是在植物能够长期存活的南方热带或亚热带城市。

  “种植和灌溉成本要视绿化面积和植物种类而定。比如种植草坪或小灌木相对容易一些,成本相应较低。但种植树木就比较复杂,从生根发芽到茁壮成长,涉及到一系列更加苛刻的要求和经济投入。”严涛说道。

  绿化养护和管理也是一笔账。毕竟植物生长需要占用空间,如果占用公共空间,则空间必然有限,过大造成浪费,过小则难以形成微气候。而如果占用的是私有空间,则要确定其维护和管理权归属物业还是个人。

  “根据现实情况来看,个人维护比较难以实施。毕竟楼体很难保证100%的入住率,当业主长期不住就会出现无人管理的状况。而由物业统一维护,则工作量颇为庞杂,大到种植、修剪和除虫,小到卫生清理和垃圾运送等,无一不涉及人工和养护成本。”刘晓钟举例道。

  哪怕是楼层的层高也影响植物生长。以层高2.7-3米的普通建筑为例,需要定期修剪以免植物无限制生长而影响室内正常采光,或造成蚊虫、落叶等卫生滋扰。

  其三是绿化种植导致空间和面积成本增加。

  “比如一块住宅用地,原本能将销售面积做到1万平方米。如果每层每户都做空中花园或庭院,就需要增加很多挑空层或挖空层。这些非居住面积约将占到总面积的20-30%,也就意味着同样一块用地,住宅销售面积将只能做到6000-7000平方米左右。而减少的建筑面积只能摊到成本中,通过提高销售单价来抵消。”严涛说道。

  换言之,“对购房者而言,原本100平方米的建筑面积,去掉公摊面积,实际居住空间将只有50-60平方米,直接影响居住舒适度和功能空间的分配。而如果想拥有100平方米的实际居住面积,则需购置的建筑面积将达150平方米。”刘晓钟进一步解释。

  这也就将空中庭院房“锁定”在了均价高达8-10万元的南方一线城市,否则各项成本难以维持。当住宅用地供应稀少、房价逐年走高时,人们或可考虑将有限的土地面积发挥到极致,做出更多空中庭院房。前提是其产生的商业价值足以抵消成本并盈利,才有产品研发和落地的可能。

  百万亿风口?别扯了!

  虽然无法替代其他类型住宅产品,但空中庭院房将原本地面上的生活场景搬到空中,令居住空间的体验有了质的提升。不失为住宅产品进化过程中,对高端住宅产品的一种概念性补充和发展。

  比方说,“通常普通住宅的阳台宽度和进深皆为2米左右,可以种植一些盆栽。如果做成空中庭院房,其阳台进深至少要达到3-4米左右,相当于一个迷你的小院子。虽然面积远远小于地面上的别墅院落,但其独特之处在于兼具花园景观和城市景观的集合。设想一下,立于城市中心区的空中庭院,楼下灯火璀璨,家中绿意盎然。既拥有乡村别墅的庭院生活,又能随时感受城市的繁华。”严涛描述道。

  然而,在土地条件允许的情况下,人们始终还是希望拥有地上别墅或独立HOUSE。既便于绿化种植和养护,环境也更加自然。“相形之下,空中庭院或空中花园本质上是一处典型的人造环境。包括灌溉设备、农药喷淋系统等全部为机械化操作,人为痕迹颇重,有悖于人们对自然和生态的追求。”严涛指出。

  并且,“对于普通住宅楼,空中绿化看似美化环境,实则是对居住空间的进一步切割和挤压。解决的途径或是将空间无限扩大,或在有限的空间里降低居住空间的比例。而这些做法既不符合实用、经济、环保的原则,也难以说服购房者为此买单。”刘晓钟说道。

  相较而言,由于能够帮助分隔和塑造空间,营造空间的自然形态和感受,空中花园在酒店、写字楼等大型高层公共建筑中可望拥有较大的市场。甚至,与游泳池和健身房一样,空中花园有望成为未来5A级酒店或写字楼新的硬件指标。

  “酒店或写字楼设计了统一的标准层,楼中数层或同一层的数个房间可以共享一处空中花园。既可以将花园集中布置,不用切分成‘碎片’,从结构、造价、生态和技术角度也容易实施。”严涛言道。

  “或就某些2-3层楼高、空间相对开阔的小型独栋建筑,空中庭院的做法或可一试,但仍不具备大面积推广的价值。”刘晓钟补充道。

  可见,作为一种异常“娇贵”的试验性住宅,空中庭院房只适于少量开发。既不可能替代真正的低层别墅或洋房产品,也难以在高端住宅产品领域进行普及。只有在气候条件适宜、土地资源紧缺、房价高企的个别南方一线城市,可暂且作为一种差异化的产品竞争或特色体验。

  而既然谈不上住房的更新换代和产业洗牌,传说中“百万亿元”(据称,按目前住房每年产值约10万亿元计算,如30年完成全部更新换代,总量将超过300万亿元)的新风口,或许只能称之为异想天开。

  来源:地产杂志