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新城控股欧阳捷:住房生产方式的革命—3D模块化建筑引领行业变革

[发布日期:2016-01-12 10:34:01]

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  欧阳捷 高级副总裁

  任职:新城控股集团有限公司高级副总裁

  演讲题目:住房生产方式的革命—3D模块化建筑引领行业变革

  以下讲话内容出自“第四届房地产业与门窗幕墙行业高峰论坛”中欧阳捷先生的演讲

  演讲内容

  非常高兴参加这次活动,作为开发商,这是我们来学习的一个非常好的机会。刚才我和会长做了一些交流,他问我对上海房地产的一些看法,我们最近也在分析研究这方面的情况,总的来看,感觉有几个观点。第一,上海北京已经成为一线城市中的超一线城市。换句话说,一线城市也在分化,我们在可见的未来,见不到房价落地,但是广州深圳可以见到顶。第二个观点,虽然很多企业日子很难过,但是日子难过,年年也得过,所以我们觉得其实今年的日子并不难过,因为我们可以看到今年的整个房地产市场的销售,已经超过了历史上的最高峰。换句话说,超过了我们过去高增长句号的2013年,成为一个新的历史高峰。今年1到9月份的销售,销售额已经超过了2013年,我们相信到今年年底面积和销售额将双双超过2013年,所以市场并不难,难的是我们企业的分化,大企业越来越集中。今年我们看百强企业的市场份额可能会超过35%,而且今年市场份额的提高率大概达到5%,而中小房企的生存空间会越来越小,这是整个市场的一个大的格局。那么因为时间关系,我不能够给大家汇报更多,如果大家感兴趣,可以关注我个人公众微信号。

  今天我来汇报一下关于新城控股的心得,给大家做参考。大家都知道,随着经济社会快速发展,我国住宅产业面临重要转折,这个转折期,不仅仅是黄金十年,走向白银十年,或者我们认为是白银的三十年,因为未来需求很大,而且我们面临着住房产业的变化,这种生产方式的变化可以有三个方面,第一就是传统建筑方式的弊端。第二,我们产生了与发达国家住宅产业化之间非常大的差距,而且这个差距,到现在为止还没有被缩小。第三,未来的住宅产业化面临一个很大的趋势,而这种趋势中间,我们应该怎么去做,所以我们想从这些三个方面跟大家分享一下。

  

  

  传统建筑方式的弊端

  第一是关于传统建筑方式的弊端。大家都很清楚传统住宅面临高耗能的问题,我们的效率低下,浪费严重,建筑及相关产业耗能占到全社会耗能的46.7%,而且建筑材料在生产过程中使用的能源占到全社会终端能耗的17%。我国去年新建成的房屋面积超过了17亿平方米,换句话说,只有3%的建筑,是低能耗的。同时,建筑污染也是大量的,建筑垃圾非常多,城市固体生活垃圾中,建筑垃圾占40%,我想大家都很清楚,这是这个行业面临的最主要的问题。

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  那么中国为什么要进行住宅产业化,一个是我们环境资源的约束,第二,是劳动成本不断上升,在劳动成本当中,我们要把农民工用班组的生产模式进行施工,其实有非常大的劳动效率的浪费,这种损失有多少?至少要占30%以上,因为我们很多建筑工人可能在施工现场面临着因材料而停工或者半停工的状态。另外,就是人们对建筑品质的要求的不断提高。所以我们认为转型是必须的。

  那么怎么来进行住宅产业化,我认为是住宅建筑产业的全产业链,全生命周期,以及建筑技术体系的建设,核心内容是建筑的工业化,只有工业化,才能实现大规模生产,提升效率,降低成本。那么在工业化的过程当中,最核心的一个观点,就是标准和模数化实施安装集成。如果我们没有一个标准,又不能通过模数化,那么工业化就没有依托,就没有支撑。所以,实现了标准化和模数化,才可能实现工厂的集约化。

  与发达国家住宅产业化的差距

  那么我国现在与发达国家的差距到底有多少,我们可以看到,在2013年之前,中国的住宅产业化率不到1%,而美国已经达到80%以上。在2014年之前,我国累计开工的装配式的建筑面积,累计只有1200万平方米,到2014年,据说报告达到了2000万平方米,也只占到全年新开工面积的1.6%,实际上是一个非常少的面积,我国总体工业化建筑整体的普及率远远落后于发达国家。

  那么与发达国家相比,中国住宅产业化主要有三大差距。第一,建筑标准化滞后,住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术,没有从建筑整体出发,进行成套技术开发。标准设计文件。建筑的模数标准、住宅部件产品标准、验收标准还很不规范和健全。第二,住宅部件标准化和通用化程度低。部件的配套性、通用性差,生产规模小,住宅与住宅部品的模数难以协调,住宅部品尚未形成配套系列,部品、材料及配套产品品种少。第三,住宅科技含量偏低。先进的环保技术不能有效推广,新材料新部品的优越性未得到充分发挥,音响智能化住宅的发展。我国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30%,而这一数据超过50%才算集约内涵型发展的产业。

  中国住宅产业化到底需要什么?我觉得需要几个方面的支持。

  完善的技术标准体系

  我们希望有示范推广效应。如果有公司,有项目,有这种示范推广效应,而且这种示范推广效应比较大的话,可以引发行业的学习和推广。

  政策支持。我们缺乏政策的支持,现在国家对这方面支持的是非常不够。

  大型企业的参与非常少,因为目前产业化成本还是非常的高。

  鼓励新型建筑体系开发这方面是不够的。

  住宅建筑科技含量不足。

  良好的市场舆论。就是整个市场舆论氛围的支持,其实是远远不够的,大家对它的认知远远不够。所以现在很多人图便宜,买便宜的房子,但是不考虑房子的交易成本,也没有考虑房屋未来的寿命。

  创新组织管理模式。

  我认为以上这八个方面,是我们目前住宅产业化最需要的。

  未来趋势及新城的尝试

  未来的趋势是怎么样的?有以下几个方面,第一个,是住建部梁小青主任曾经提过,未来的绿色、环保可持续,是必然的发展方向。换句话说,就是要推行建筑工业化革命。我们知道过去曾经从直线运动发展到了圆周运动,由圆周运动,发展到曲线运动,最后进入蒸汽机时代。在互联网时代,不是只有营销才有互联网+,实际上对于开发商来讲,技术标准的互联网化,可能才是真正的革命。因为人类是从洞穴走出来的,我们逐步走到了钢筋水泥,逐步走到了3D模块建筑,这是未来住宅生产的革命。什么是3D模块建筑,其实他是源自英国的一种成熟的技术,就是把若干尺寸适宜运输的材料,在现场进行加工运送到现场进行组装,真正实现像搭积木一样的方式,通过模块进行组装,最大限度节省材料。我们在工厂通过自动化的流水线进行生产,形成严格的质量控制体系,通过的熟练工人和车间流水生产线,保证质量。

  我们同期还可以完成所有房间内的装修,物品物件,家具管线甚至包括验收,所有的东西全部完成,最后集合验收,送到工地,像搭积木似的,一样一样搭建完成。除了绿化景观之外,整个房子全部使用工厂来制造。

  那么这种建筑,到底有没有能够建造出来,能不能够在现场中实施和应用,我们看到,其实这个技术在国外已经有了,在英国,他可以建造25层的工艺,同时他可以建造这个酒店,还有包括曲面的酒店,实现818个模块单元,而且它的精度可以达到毫米级,我们认为建筑生产革命的到来有几个方面,第一,由平面设计到3D设计,规避了设计瑕疵。第二,由手工作业转变为工厂化生产。第三,由二维的PC建筑变成3D的拼装模块。而且可以由毛坯房变成一次成型的全装修房。

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  通过这种方式,可以减少二氧化碳的排放,同时节能节材,建筑垃圾可以减少85%,同时,它的建筑速度非常快,18层的建筑包括精装修从地下室到竣工交付验收,仅需要9个月时间,其中现场搭建部分,只需要3-4周,平均每层只要一天半的时间。而且用工量可以减少30%,房屋建造成本可以减少,劳动成本可以减少80%,那么品质呢,有了相当的提高,精度可以达到毫米级,安全性也提高了。这种建筑方式革命带来的效果,我们在汇报材料中都有,因为时间关系,我不一一展示。我们认为,建筑工业化前途是光明的,但是盈利是很难的,政策是发令,所以我们现在也在呼吁,政策给予更多的支持,特别是我们的产品,未来,可能都想百年住宅的方向,因此我们必须在这个方面,做出更多的努力,那么3D模块技术,我认为它的未来,会以更先进的建筑方式,更彻底的工业化建筑技术,给居住理念带来划时代的全新改变。我们也期待这一时刻的到来。再次感谢大家的聆听,不当之处,请各位专家批评指正,谢谢大家。
 

来源:中德建联