首页 > 专家 > 正文

透支的房地产市场及其背后的逻辑

[发布日期:2016-04-22 10:34:58]

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷
 


  我们要理解一个房地产市场到底是什么样,不光是要看表象,还要看背后反映的是什么。第一楼市已然回暖,第二需求依然巨大,第三未来仍然分化。

   一、楼市已然回暖

  我们看到一季度房地产销售面积同比增长了33.1%,这个销售面积的增长远远超过了过去多年,并且已经成为历史最高点,超过了2013年。而销售额更高,达到了54%,这个增长远远超过了2014年,增速的提升非常高。为什么会出现这种情况?这种情况反映在全国是什么样的呢?我们看到一二线城市房地产面积仅占了全国的35%,如果说北京、上海、深圳这些城市它的房地产销售快速增长,是不是就会带来全国的快速增长呢?其实不完全。一二线城市只占到35%,而三四线城市也在快速增长。全国销售额比销售面积增速高了21个百分点,意味着房价会上涨10%以上,而实际上房价上涨了15.7%。这个现象的出现表明:全国房地产市场的增长不仅仅是在一二线,三四线也发生了巨大幅度的上涨,平均涨幅超过30%。

  为什么会这样?因为钱不值钱了。钱去哪了?我们去年八月份得出这样一个结论——一线城市零涨,二线城市普涨,三跌城市止跌企稳,少数城市在下跌。而今年三月份,上海的房价疯涨。在去年我们就已经看到深圳的房价已经产生了第一轮的疯涨,接下来是上海的房价,紧跟着的是南京苏州。为什么会这样?去年1-7月,央行发布的数据显示,M2的增量是12.45万亿,2012年到2014年M2增量是12.5万亿,换句话说去年1-7月发行了过去三年的平均值,后面五个月会发多少?我们估了一下要发4万亿。这么多钱到哪去了?没去实体经济,逃离了股市,海外投资又被限制……那么钱去哪了呢?所以我们看到房地产投资回升了,当然房地产投资回升了也带动我们相关行业也在回升。房地产投资回升已经上升到6%以上,我们去年因为看到房地产投资降到1%,直线下跌,预计今年可能会进入疯涨阶段,今年1月央行的双降政策就把整个房地产市场拉起来了。

  同时我们还看到新开工面积增长接近20%。新开工面积迎头赶上去了,这个赶的幅度非常之大,远远超乎我们的意料之外。实际上如果看去年年底才提出来的“去库存”,“去库存”最基本的公式是:增加销售面积-开工面积,而我们现在在扩大开工面积,开工面积是一个翻转,显然大家忘记了“去库存”是去年五大战役之一。在我们讲库存的时候,行业中人很多人都在讲,库存就是待售面积,待售面积有6亿多平方米,其实很少。6亿平方米相当于我们半年的去化量,根本不算库存,如果我们的工厂、供应商们有半年的库存,那简直要笑开怀了。实际上库存包含了三部分,包括原材料、半成品,还包括产成品。那么现在的产成品是多少呢?房地产待售面积已经增长了13.1%,去年在微微下降,今年又开始翻转。在建施工面积是半成品,这个增加了5.8%,全国住宅在建施工面积有51亿平方米,相当于我们五年的销售量,另外还有土地储备的面积,相比去年年底降幅31.7%,已经缩小20个百分点,因此我们的库存在明显增加。

  另外,土地购置款也增长了3.7%,对应着土地购置面积的下降负增长,因此地价在明显上升中。今年的销售是由什么带动的呢?住宅销售大概是60.3%,这个符合住宅的刺激政策。对于住宅的政策刺激全国出台了很多,比如说降首付等等。但是办公的销售也在增长,办公销售的增长居然超过了住宅。因为办公市场在三线城市基本没有增长的,这就意味着资金走向了一二线城市。一二线城市办公市场的转好意味着资本的嗅觉已经看到了一二线城市的增长。所以我们觉得资本市场的嗅觉是远远超过我们的。这就回归了“钱多了,钱就不值钱”的逻辑上了。所以高端投资者和投资机构的奶酪就在这,也因此我们就看到了房地产开发商的新开工和投资都在加速,而且加速的曲线非常陡峭。

  但是我们也看到商业的销售面积并不同步,仅仅增长8.5%,如果按照去年来看这是一个很不错的增长,但是对于住宅和办公来讲它确实略微显得明显不足。这背后的逻辑是因为商业的销售难度远远高于住宅。住宅的去化周期大概是6-7年时间,而商业的去化周期要达到11年,其中商业的待售面积1.5亿平方米,商业销售面积超过了我们9年的时间,要去化的话需要9年。再加上有3.1亿平方米的土地储备,中间有50%左右没有开发,也就是1.5亿平方米,加起来全部去化掉大概要11年。

  但是商业新开工似乎也受到鼓励。广东、四川、河北、昆明等地推出了刺激商业的政策,就是把商改住,减少商业改成住宅。但是减少商业改成住宅之后,反过来商业开工面积反而增加了,这不是很奇怪的一件事吗?所以钱还是流向了房地产,因为我们的开发贷增加了6.5%,虽然增加得不多,但是背后的逻辑是很多中小开发商拿不到钱了。我们居民贷增加了46.2%,虽然没有比住宅和办公增长得更快,但是如果平均下来它的增速也是更高的,这恰恰符合了周小川先生所说的居民部门加杠杆这个逻辑是对的。

  当然我们也看到了一种争议:黄奇帆说加杠杆会导致金融危机。其实这两个人说话的出发点是不同的,落脚点都是一样的。所谓周小川先生说加杠杆的逻辑是对的,因为我们居民部门有巨大的储蓄,城镇居民至少有20万亿以上的储蓄,而居民部门的杠杆比企业特别是比国有企业、比政府都要低的多得多,所以居民部门是有能力加杠杆的。同时我们看到我们原来的首付是在30%以上,经过这次加杠杆之后,首付有一些城市降到了20%,但是看看美国,经历了2008年次贷危机之后美国的杠杆是多少呢?20%。美国的银行非常审慎,既然可以降低到20%,因此我们的居民杠杆加到20%应该是不为过的,这是周小川先生的逻辑。但是黄奇帆先生说加杠杆会导致金融危机指的是场外加杠杆的逻辑是错的,因此由中介机构带动的首付贷等等场外加杠杆被中央叫停了,所以场外加杠杆是不对的。

  二、需求依然巨大

  今年一季度销售这么好,那么未来有哪些需求?为什么这么多需求会爆发出来?在今年我推出了一个个人微信公众号,叫“欧阳先声”,希望能够先于行业发声音。我写了一篇文章就是《“去库存”去哪里抓壮丁?》提出了八大军团,提出了刚性、改善性等投资人群。

  第一个军团是“正规军”——城镇的婚姻人口。每年新婚人口是1100多万对,同时我们还有离婚300多万对,还有再婚将近150万对,这些人都需要住房,即便不买房也要租房。

  第二是“地方军”,这就是所谓的城镇居民中间低面积的住房人群,他们的住房面积在人均20平方米以下的占到全国的将近四分之一,全国有城市加城镇6000多万户,这些人如果把其面积改善提升到30平方米,他们中间有人均5平方米的、8平方米的、10平方米的,全部提升到30平方米的话,每年至少要增加100万套住房。

  第三是“保安军”,就是棚户区、城中村改造。如果按照政府推出的5年1亿人的话,至少3000万户600万套住房。

  第四个就是“整编军”——城镇租房户转化为购房人群,这个人群有多少?现在城市租房有25%,城镇的租房有8%,这两部分人如果说也提升10个百分点的话,将会每年增加6万套住房。

  第五是“游击军”,这是进城的农民工。这1亿人如果按照国家的要求在5年内完成城镇落户的话,不管是购房还是租房都需要房,这部分房子总共需要500万套每年。

  第六是“警备师”,我们称之为城镇婚姻人口租房的需求。前面第一军团是购房,不购房的人怎么办?还要租房,这部分人每年也要100多万套。

  第七是“童子军”,“童子军”有多少?看看日本的数据,我们在向老龄化社会转变,同时日本也在向单身人口转变,日本的单身人口据估计到2030年会达到30%,而我国现在的单身人口也越来越多。我们可以看到全国在1999-2014年这五年间结婚登记的人数减掉1978-1993年同期新出生儿的人数,会发现16年间差了125万人,这125万人如果没有夭折的话他们都需要房子,这就是没有结婚的人。其中像上海就有44万人没有结婚。

  第八是“散兵旅”,指的是投资性的人群。虽然投资性人群越来越少,但是在一线城市和少数增长快速的二线城市依然快速增多。需求虽然巨大,但是未来会怎么样呢,我们觉得需求大不意味着所有城市公平的享受这种需求的机会,所以后续市场取决于政策,政策取决于政治形势。

  三、未来仍然分化

  目前全球经济仍衰退中——刚刚多哈会议流产,油价又开始下跌,美联储仍然不敢加息,日本无计可施,欧洲进入实际负利率,我们的出口还在持续下降。

  回归到国内消费平稳增长,这个平稳增长当中带有向下的趋势。当然三月底有点翘尾,房地产投资已经稳住了GDP的增长,因此政策效应达成目标。因此我们看到今年房地产增长6.5%,就稳定了GDP,因此房地产投资在5%-10%之间,我们认为就是正常的了,政策就不需要再去进一步放松。

  当然政府投资起了一些作用,但是政府投资量不大。市场火爆是因为去年同期的基数很低,当然今年一季度也确实超过了2013年。但是我认为市场在透支,我们看到刚刚拿到的统计数据,31个城市合计批准上市。全国批准上市43万套,而销售了66万套,缺口达到22万套,这说明我们现在在透支我们以往的供应。

  城市在分化,前年就提出了四大分化——城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。同时城市中心区与新区的供求结构性失衡,品牌房企与中小房企两极分化,90%的房企将面临转型,退出、转型或者死亡,本地中小房企会加速退出。未来房地产市场只要8000家就可以了,而全国现在有9.1万家,当然有很多企业是属于连锁的,去掉连锁的估计全国也要有两到四万家的房企,这些房企很多都是要退出的。

  百强房企也在快速成长中,今年30强房企销售额预计会超过30%,而今年一季度30强房企的平均增长速度超过了85%。商业机会来临,并购重组的机会来临,卖地、卖项目、卖股份、卖公司,对于中小房企来讲最好的时机已经错过了。“去库存”战役刚刚打响,因此政策上不会发生转变,未来政策调控的唯一目标是房价不要上涨过快。因此我们认为未来的市场是资产泡沫化与城镇化定型,这是一个历史上最好的,也是最后的政策机遇期,预计这个时间至少在两年,可能会达到五年。随着经济结构转型结束,或者城镇化的完成,房地产将不会有享受红利的机会了,所以对于房地产企业来说加速奔跑是我们的优选。
 

根据录音整理