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金辉地产李兆国:门窗幕墙采购与管理心得

[发布日期:2014-05-05 15:08:37]

 

  由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产采购平台及新浪地产网,首次联合全国铝门窗幕墙新产品博览会倾情打造——2014中国房地产采购大会高峰论坛,于3月10日盛大启动。高峰论坛也在同期举办中国房地产采购大会-门窗幕墙系列专场,在现场,地产直通车与博览会参展优质供应商高效交流对接,旨在为门窗幕墙生产企业及房地产提供大规模的精准对接平台。

  金辉地产采购总监李兆国

  门窗是建筑的重要的组成部分,它主要有美化、保温、防雨、隔音等多种功能,它占建筑总面积百分之二十左右,是建筑能耗损失占50%,目前国家环保能源大背景下,重视门窗的设计管理、采购管理、智能控制意义重大。从目前房地产所面临的市场环境,提高采购的性价比、降低采购成本,是房地产公司提高竞争力的重要工作。门窗供应商应重视如何为地产公司提高优质的产品,服务好地产行业。

  金辉地产作为以住宅开发为主的企业,在全国有十六家分公司,2010年开发的项目有40个,开发面积116万平米,在中国房地产排名四十左右,我是在集团总部北京工作,主要负责采购管理工作,我们在门窗幕墙采购管理工作,在地产行业也是在探索过程中,国内很多优秀的企业,别人做的比我们好,我们在推进的过程中,把我们的心得向大家做一个介绍,我们主要以普通的住宅、毛坯为主,幕墙做的比较少。

  门窗在专业分包中属于较大的一项,外墙门窗这些技术含量相对比较高一些,是多种专业结合的一个产品,作为日常生活中,必须常用的一个功能的一个产品,介绍客户越来越重视质量和品质。我们作为开发商比较重视产品的质量,不希望在交房子的过程、后期维保中产生问题。

  门窗作为一个整体,一个优质的门窗是优质的型材、可靠的门窗五金配件、优质的玻璃及合理的设计、优良的门窗工艺,各项指标的综合最佳反映,确保门窗的保温性能、抗风压性能、气密性和水密性,隔离性,安全性等要求。

  积极推进集团标准化采购

  铝合金门窗的采购管理工作,是我们集团今年的重点推进的一项工作。目前我们项目在全国十六个城市因地域不同而定位不同,一线城市、二线城市、三线城市,北京、上海、重庆、西安、福州、苏州、沈阳、无锡、扬州等各个地方定位不同,所以门窗的各个项目公司重视程度也不同,我们为加强集团的管理,对项目公司管理力度会加大。

  目前门窗的种类、形式较多,由南方到北方都有,有不断桥隔热的普通门窗中空玻璃、断桥隔热的中空玻璃、断桥中空加百叶等。接下来各个公司负责门窗的初步设计,详细的施工图案,发回这个门窗厂进行深化加工,那么在以前项目的检查中,也有一些设计不到位的,产品质量也有一些问题。在江苏地区的某个项目,由于门窗质量不合格,也有返工拆除的。我们作为集团化的公司结合多年的发展经验,在管理过程中,学习国内一些比较知名的地产公司在门窗采购方面的经验,积极地推进这个集团标准化,对集团各个门窗进行标准化的统一,包括型材、玻璃、五金以及一些辅材。

  在原则上,我们还是选择优秀的供应商,主材、辅材包括这个加工厂,以前我们对型材、玻璃、五金都有约定,但是对玻璃的深加工,没有约定,基本上是成品窗厂再去找到一个合成玻璃厂,对玻璃质量的控制我们打了一个瞌睡。

  从今年开始,我们重视集团的反控标准化设计,实行型材和五金的标准化,包括胶条、型材和玻璃的配合,从成品窗厂加强管理、考察,严格控制组装工艺,考察标准化的组装生产线,这样才能进入我们的合作供应商,对方的加工偏差严格按照国家的规范要求,对于一些辅助材料,比如说胶条、结构胶,以前比较少重视,从今年开始,开发商越来越重视越细的东西,能够把各个细节的产品的质量来达到综合提高门窗的品质。

  控制采购成本

  采购的成本方面,我们目前采购的门窗是比较低档的,包括它的开启形式,可能地区要求不是很高,推拉窗便宜,有平开的,这一块相对会贵一些,我们现在基本上会注意到五金材的含量,重达6、7公斤8、9公斤都有,下一步我们会结合比较优秀的型材厂,对这个型材设置进行进一步标准统一。

  那么玻璃,我们以前对玻璃的控制不是很严,基本上有厚度,钢化,下一步我们会对玻璃的质量进一步控制,因为在北京、上海检查发现,玻璃的加工钢化形式不一样,有没有波纹波浪,我们也和玻璃的加工厂去学习,了解玻璃的加工形式不一样、技术不一样,我们现在对玻璃的连片加工还是有指定,但是对玻璃的加工这块需要进一步加强。

  除了采购控制,它是专业非常强的工作,要求我们采购方面的人员对于各种材料、新产品有丰富的经验,聚成一个信息,在中国,经济飞速发展,新产品不断涌现,各种产品质量参差不齐,要求采购管理人员了解产品、了解行业,选择合适的新产品。对于门窗的组成,从主材、到各种小部件,档次差别很大,特别在中国,同样一个产品,它的档次差了很多,价格差了一倍到几倍,这也是我们采购过程中比较困扰的一个问题,希望找到一个比较合适的,性价比比较高的产品,门窗是个多种产品的合体,各种技术要求我们有一定的知识,才可以做好我们的工作,那么什么胶条在我们在项目检查过程中也是明显感受到质量的差别,我们会对门窗的气密性、防水、隔音、保温造成很大影响,包括现在对五金的滑轮检查,推拉灵活,会影响我们产品的使用。

  主材的选择,辅助材料的选择,原则上是选择国内的知名品牌,它的质量相对风险比较小,选择国内比较知名的地产公司合作,这样可以使我们在采购管理销售管理少走弯路,向参加展会的同行相互学习,交流知识,提高我们的水平。

  在标准化设计基础上,与综合优质供应商企业进行开发采购管理,根据不同的地区的特点,确定相关的指标,在相应的指标下进行统一招标,随着开发客户的进一步发展,对各种专业材料、设备、分包项目进行计划管理显得比较重要,为客户提供优质的产品和服务,使我们能够在了解市场行业行情和新技术的条件下,为客户提供好更好的开发产品。
 

来源:新浪地产